１．権利関係の整理
Aさんは、所有する土地をBさんに貸していました。Bさんはこの土地の上に建物を建て、結婚、やがて１人の男の子が産まれ、30年以上にわたり家族とともに暮らしていました。
Aさんは、資金の必要性から、この土地のご売却をお考えになり、当社にご相談を頂きました。
Aさんは、ご自分の土地をご売却することができます。
この場合、Bさんがお住まいのまま売却することもできます（オーナーチェンジ）。
もっとも、第三者がこれを購入しても、その土地を利用できないため、その売却価格は安くなってしまいます。
そこで、Bさんに立ち退いて頂き、権利関係を整理した上で、ご売却されるのがAさんにとって有利です。
ここで、Bさんに交渉してみましたが、当初は、立退きに応じてくれませんでした。
私どもは、提携する弁護士等とともに粘り強くBさんを説得しました。Bさんのご家族も不当にその生活を脅かされるものではなく、いくつか主張しうる権利がありました。
ひとつは、その建物と借地権をAさんと同時に売却する権利がありました。これによると少しでも高く第三者に売却できる可能性もあります。
また、Bさんは、私たちがご提案する新しい住み替え先を吟味し、同意した立ち退き料を受け取って、新しい生活を始めることもできました。
結局、Bさんは、私たちのご提案したご自宅の近くのマンションを新しい住み替え先とし、立ち退き料を受けとって、立退きにご了解を頂きました。Bさんご夫婦もご年配になり、一戸建の生活に不便を感じていました。さらに、ご子息もすでに一人前の社会人となり、いよいよ一人立ちするいい機会だったのです。
私たちのご提案がAさん・Bさんご家族にとって、あるべき姿のひとつだったのです。
２．合理性・税務対策の把握
お住まいとは別に、180�屐別�54.45坪）の土地を所有するCさんは、これを青空駐車場に利用していました。 税金対策として、別の利用方法がないか、とのご相談を頂きました。
賃貸アパートの敷地として利用することが合理的です。
主な税金対策としては、�仝把蟷饂裟如↓∩蠡垣如↓�所得税の減税効果があります。
�＼超�駐車場に比べ、アパート・マンションの敷地にかかる固定資産税は、１戸につき200�岼焚爾良�分につき、課税標準額（固定資産税評価額）が1／6となり、固定資産税が大幅に減額されます。
ex.）課税標準額を6,000万円とすると、
・駐車場の場合、6000万円×1.4％＝84万円
・アパートの場合、6000万円×１/6×1.4％＝14万円
このように、70万円の節税になります。また、アパートの場合、固定資産税の14万円は不動産所得の経費として扱われます。
�∩蠡垣任了蚕个謀�たり、その土地と建物の評価額を引き下げます。
まず、アパートの敷地は、更地、自用地ではなく、「貸家建付地」として、借地権割合と借家権割合を乗じた分、相続税評価額の引き下げることができます。
ex.）借地権割合が70％、借家権割合が30％とすれば、21％の評価減。
次に、建物の相続税評価額は、固定資産税評価額となりますが、アパートについては、建築価格の60％前後とされます。また、借家権割合分も控除されます。
ex.）3500万円のアパートを建築し、借家権割合30％、
賃貸割合100％の場合、
相続税評価額＝（3500万円×60％）×（1-30％）=1470万円
したがって2030万円の評価差益が得られます。
��所得税については、損益通算という制度があり、これによって所得税の還付を受けられる場合があります。
損益通算とは、2種類以上の所得があり、１つの所得が黒字、他の所得が赤字といった場合、その黒字と赤字とを一定の順序に従って差引計算するというものです。
アパート経営を始めると、建物の減価償却費が最初の数年計上されることから、事業収支が赤字になるケースがよくあります。
ex.)給与所得780万円・所得控除230万円のサラリーマンが不動産所得を150万円の赤字で確定申告した場合
◎給与所得のみの場合の所得税
（780万円−230万円）×20％−33万円＝77万円
◎不動産所得と合わせた場合の所得税
[（780万円-150万円）−230万円]×20％−33万円＝47万円
このように、30万円の節税になります。
現在、Cさんは税理士等とともに、具体的に節税効果を確認し、アパート建設のご予定でいらっしゃいます。
※上記の計算式は、一定の仮定に基づくものであり、全てのケースに該当するものではありません。
３．適法かつ最適な建築物の企画・建設
ある大手企業の役員Dさんは、代表取締役に就任されました。近時の企業テロの危険から、Dさんの奥様と３人のお子様の生活は、会社と地元の警察署が一体となって、お守りしていました。
ここで、Dさんから、老朽化し、セキュリティに問題があるご自宅を建替えるべきか、あるいは別に戸建を購入すべきか、というご相談を頂きました。
大手企業のトップにおられるDさんにとって、資金的な問題は全くなく、建替えたとすれば、それは豪華な建物が建てられました。
しかしながら、世界的に子会社をもつDさんに、建築中の仮住まいをする時間的余裕もなく、ご家族の生活面・安全面からも問題が大きかったのです。
そこで、完成した新築物件もご検討されましたが、来客も多く、さらには、毎日報道陣が詰め掛ける状態であり、新築物件では、必ずしもDさんのニーズを満たすものがありませんでした。
このような状況において、かつてDさんと同じような立場にあった方が、セキュリティを重視して建築した建物を見つけることができました。
ところが、この建物にはいくつかの違反建築部分がありました。
Dさんは、普段、世界中で勤務する全社員にコンプライアンス（遵法）の徹底を指示していながら、自らは違反建築物に住むなどということは、決して許されないことだとお考えでした。
そこで、私たちは建築士等とともに、Dさんの家族を含め徹底的に検討しました。
物件自体は、Dさんのご家族の生活にとって、快適な居住空間であり、利便性にも富むものでした。また、違反があればすべて建替えなければならない、というものではなく、明らかな危険性等が認められなければ、現状は是認されるというのが実際です。
そうだとすれば、違反の部分を合法的に修繕することで、Dさんのコンプライアンスに対する姿勢を示そうと考えました。
まず、物件には、確認申請よりも広い地下室がありました。そこで、居室部分としての実質に耐えられるよう、換気・空調設備を新規に設置しました。
次に、小屋裏収納部分も居室としての利用も可能な状態でした。そこで天井高を適法な高さ（1.4メートル）に下げ、固定式の昇降器具も撤去、窓も塞いでしまいました。
そして、構造計算も見直し、問題がないことを一級建築士の先生にご確認頂きました。
一般的には問題とならない点まで配慮し、Dさんとそのご家族のニーズを満たすことができたのでした。
４．資産運用のコンサルティング
Eさんは、数年前に親からアパートを相続し、その家賃と年金を基に生活を送っていました。ところが、アパートはだいぶ古くなってしまい、空室も増えてきている状況で、将来的な生活に不安を覚え始めました。
しかし、親から引き継いだこの土地を子供たちのために残してあげたいという気持ちもあり、この資産運用について当社にご相談を頂きました。
アパートのような収益物件については、メンテナンス・修繕を加えてその収益性を維持しつつ、将来的に建替えて有効活用する方法、思い切って売却してしまう方法等が考えられます。
私たちは、ファイナンシャルプランナーとともにお客様のライフプラン・人生設計を踏まえ、具体的な資産運用をご提案致します。
そのためには、ご家庭の金銭収支の正確な把握、そして将来の有効かつ適切な行動プランが必要となります。
これまで、個人の資産運用の目的は、富の増大という観点（経済学の見方）から考えてきました。
しかし、人々は必ずしも富の増大が資産運用における唯一の目的としていません。
実際には、これに「資金調達」や「相続」が加わってきます。
結婚・出産・自動車の購入・自宅の購入・子供の進学・定年後の生活等「ライフプランに基づく資金調達」
あるいは離婚・勤務先の倒産・転勤・災害・事故・入院・訴訟等「予期せぬイベントに対応する資金調達」を考慮して各資産の組み合わせを決定します。
たとえば、将来の年金生活に不安を抱くのであれば、将来自己所有の不動産を担保にして銀行から生活費の融資を受ける（リバースモーゲージ）方法もあります。
また賃貸アパートを保有するよりも不動産投資信託への投資の方が、富を増大させることが分かっていても、土地を子供に相続したいと思うのであれば、賃貸マンション・アパート・店舗を建築し、経営するのが、税の観点から、全体の富を増大するということがいえます。
このように、資産運用の重要な位置を占める不動産は、所有する家族のあり方・考え方に深く依存しています。
Eさんは、そのご家族との度重なる検討の末、安定的な収入が確保できるアパート経営の道をご選択されました。
Q． 他の不動産会社とユーエムリアルターズとの違いは何ですか？
A．借地・借家関係の整理、複数の相続人間の調整といった複雑な問題を抱えているオーナー様のよきアドバイザーとして、不動産のあり方、さらにはオーナー様のライフプランについてもご提案できる点です。
Q． ユーエムリアルターズは、どのエリアの不動産について、ご相談できますか？
A．東京都を中心に、北は仙台から関東近郊、さらに中部・近畿地方、九州北部、沖縄等にも当社のネットワークがございます。お気軽にご相談下さい。
